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田園綜合體規劃整理報告

最後更新時間:2018-7-31 10:54:04
  

背景介紹

在田園綜合體中,一二三產業互融互動,通過各個產業的相互滲透融合,把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來,使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體,發揮產業價值的乘數效應。 

2017年2月5日,中共中央、國務院公開發布《關於深入推進農業供給側結構性改革,加快培育農業農村發展新動能的若幹意見》。其中提到:“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗於一體的 ‘田園綜合體’,通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示範。”這是中央文件首次提出“田園綜合體”這個概念。 

2017年6月5日,財政部又印發了《關於開展田園綜合體建設試點工作的通知》,2017年確定河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點,並且,中央財政會從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排,支持試點工作。政策的大力支持,可以看出,在不久的將來,“農業園區”的田園綜合體模式將大放異彩。

近年來,黨中央、國務院高度重視農業供給側結構性改革,支持農村產業融合發展。連續3年的中央一號文件都對此作出明確要求。為農村產業融合發展提供量身定做的用地保障政策,早已提上議事日程。2017年12月21日,國土資源部召開媒體座談會,對《關於深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》的有關情況進行了介紹。 “田園綜合體”被寫入了中央1號文件,其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式,創新城鄉發展,形成產業變革、帶來社會發展,重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮!

一、田園綜合體的定義

田園綜合體是集現代農業、休閑旅遊、田園社區為一體的特色小鎮和鄉村綜合發展模式,是在城鄉一體格局下,順應農村供給側結構改革、新型產業發展,結合農村產權製度改革,實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全麵發展的一種可持續性模式。

2017年中央一號文件首次提出,支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗於一體的田園綜合體。相信在不久的將來,“農業園區”的田園綜合體模式將大放異彩。 

其次,田園綜合體的提出是基於一種商業模式方法論。其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式,創新城鄉發展,形成產業變革、帶來社會發展,重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。

二、田園綜合體的組成

(一)景觀吸引:吸引人流、提升土地價值的關鍵所在

依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等,使遊人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。

(二)休閑聚集:為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體係

可以包括農家田園風情建築(如莊園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風情活動場所(特色商街、主題演藝廣場等)、垂釣區等。休閑聚集區使遊人能夠深入農村特色的生活空間,體驗鄉村風情活動,享受休閑農業帶來的樂趣。

(三)農業生產:生產性主要功能部分 

讓遊人認識農業生產全過程,在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣,同時還可以開展生態農業示範、農業科普教育示範、農業科技示範等項目。 

(四)居住發展:城鎮化主要功能部分 

居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集,形成人口相對集中居住,以此建設居住社區,構建了城鎮化的核心基礎。 

(五)社區配套:城鎮化支撐功能 

服務於農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等,菠萝彩论坛稱為產業配套,由此形成產城一體的公共配套網絡。

三、田園綜合體的幾種模式

(一)模式一:江蘇——無錫陽山田園東方項目

1、農業商業化

2、文旅產業多樣化

3、居住方式創新化

(二)模式二:上海——金山區“田園綜合體”

1、靠海吃海

2、圍繞“漁”字發展文旅

3、發展漁村特色民宿

(三)模式三:安徽——肥西縣“官亭林海”

1、保留原生態

2、農民享受權益

3、城市和鄉村實現文明融合

(四)模式四:黑龍江——富錦市“稻”夢空間

1、種出彩色稻田畫

2、發展全域旅遊

3、以農業生產為基礎

(五)模式五:四川——成都市郫都區紅光鎮多利農莊

1、高端農業綜合體

2、農業雙創載體平台

3、國際化鄉村度假新體驗

(六)模式六:內蒙古——鄂爾多斯市烏審旗無定河鎮

1、發展良好生態的綠色產業

2、鄉村旅遊實現景區聯動

3、打造現代休閑養生農莊

總結:田園綜合體的關鍵是整合能力。經營者不僅僅要把握引爆點和經營模式,而是把田園綜合體當成一個平台,把農業、工業、服務業銜接起來,推動多元化發展。

四、打造田園綜合體的焦點

(一)讓建築重拾魅力

1、老建築的修繕與新建築的創新

2、傳承保護型

3、創新新建型

4、挖掘改造型

(二)讓農田成為景觀

(三)讓當地鄉村文化聚集IP效應

(三)挖掘當地最有特色的文化,將其打造成IP,成為引爆點。

(四)讓農事成為娛樂體驗

(五)讓創意農業吸金

(六)讓田園生活成為時尚

(七)讓田園體驗凸顯意境

(八)讓景觀細節加分

6大支撐體係

圍繞田園綜合體的建設目標和功能定位,重點抓好生產體係、產業體係、經營體係、生態體係、服務體係、運行體係等。

6大重點建設內容

①夯實基礎,完善生產體係發展條件

要按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則,集中連片開展高標準農田建設,加強田園綜合體區域內“田園+農村”基礎設施建設,整合資金完善供電、通信、汙水垃圾處理、遊客集散、公共服務等配套設施條件。

②突出突出特色,打造涉農產業體係發展平台

立足資源稟賦、區位環境、曆史文化、產業集聚等比較優勢,圍繞田園資源和農業特色,做大做強傳統特色優勢主導產業,推動土地規模化發展,大力打造農業產業集群;穩步發展創意農業,利用“旅遊+”、“生態+”等模式,開發農業多功能性,推進農業產業與旅遊、教育、文化、康養等產業深度融合;強化品牌和原地產地理標誌管理,推進農村電商、物流服務業發展,培育形成1-2個區域農業知名品牌,構建支撐田園綜合體發展的產業體係。

③創業創新,培育農業經營體係發展新動能

積極壯大新型農業經營主體實力,完善農業社會化服務體係,通過土地流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等促進方式促進農業適度規模經營,優化農業生產經營體係,增加農業效益。同時,強化服務和利益聯結,逐步將小農戶生產、生活引入現代農業農村發展軌道,帶動區域內農民可支配收入持續穩定增長。

④綠色發展,構建鄉村生態體係屏障

牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念,優化田園觀景資源配置,深度挖掘農業生態價值,統籌農業景觀功能和體驗功能,凸顯宜居宜業新特色。積極發展循環農業,充分利用農業生態環保生產新技術,促進農業資源的節約化、農業生產殘餘廢棄物的減量化和資源化再利用,實施農業節水工程,加強農業環境綜合整治,促進農業可持續發展。

⑤完善功能,補齊公共服務體係建設短板

要完善區域內的生產性服務體係,通過發展適應市場需求的產業和公共服務平台,聚集市場、資本、信息、人才等現代生產要素,推動城鄉產業鏈雙向延伸對接,推動農村新產業、新業態蓬勃發展。完善綜合體社區公共服務設施功能,為社區居民提供便捷高效服務。

⑥形成合力,健全優化運行體係建設

妥善處理好政府、企業和農民三者關係,確定合理的建設運營管理模式,形成健康發展的合力。政府重點負責政策引導和規劃引領,營造有利於田園綜合體發展的外部環境;企業、村集體組織、農民合作組織及其他市場主體要充分發揮在產業發展和實體運營中的作用;農民通過合作化、組織化等方式,實現在田園綜合體發展中的收益分配、就近就業。 

五、田園綜合體的融資方式

(一)田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮的開發過程中,政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協議》,按出資比例組建SPV(特殊目的公司),並製定《公司章程》,政府指定實施機構授予SPV特許經營權,SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。

PPP合作模式具有強融資屬性,金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定範圍內,參與PPP的投資運作,最終通過股權轉讓的方式,在田園綜合體建成後,退出股權實現收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金,最後獲得資金的收益。

(二)田園綜合體產業基金及母基金模式

田園綜合體在導入產業時,往往需要產業基金做支撐,這種模式根據融資結構的主導地位分三種類型。

一是政府主導,一般由政府(通常是財政部門)發起,政府委托政府出資平台與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資,合作成立產業基金的母基金,政府作為劣後級出資人,承擔主要風險,金融機構與其他出資人作為優先級出資人,杠杆比例一般是1:4,田園綜合體具體項目需金融機構審核,還要經過政府的審批,基金的管理人可以由基金公司(公司製)或PPP基金合夥企業(有限合夥製)自任,也可另行委托基金管理人管理基金資產。這種模式下政府對金融機構有穩定的擔保。

二是金融機構主導,由金融機構聯合地方國企成立基金專注於投資田園綜合體特色小鎮。一般由金融機構做LP,做優先級,地方國企做LP的次級,金融機構委派指定的股權投資基金作GP,也就是基金管理公司。

三是由社會企業主導的PPP產業基金。由企業作為重要發起人,多數是大型實業類企業主導,這類模式中基金出資方往往沒有政府,資信度和風險企業承擔都在企業身上,但是企業投資項目仍然是政企合作的PPP項目,政府授予企業特許經營權,企業的運營靈活性大。

(三)田園綜合體國家專項基金貸款模式

利用已有資產進行抵押貸款是最常見的融資模式,但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目,則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款,而延長貸款期限及可分期、分段還款,則是對現金流穩定的項目有明顯利好,如果進入貸款審批“綠色通道”,也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發改委通過國開行,農發行,向郵儲銀行定向發行的長期債券,田園綜合體特色小鎮專項建設基金是一種長期的貼息貸款,也將成為優秀的田園綜合體特色小鎮的融資渠道。

(四)田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發行信托計劃,募集信托資金,然後統一投資於特定的項目,以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由於對項目提供資金而獲得資金收益。

(五)田園綜合體發行債券模式

田園綜合體項目公司在滿足發行條件的前提下,可以在交易商協會注冊後發行項目收益票據,可以在銀行間交易市場發行永(可)續票據、中期票據、短期融資債券等債券融資,也可以經國家發改委核準發行企業債和項目收益債,還可以在證券交易所公開或非公開發行公司債。

(六)田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃,有三種主要方式:

1.直接融資租賃,可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮建設期的資金壓力;

2.設備融資租賃,可以解決購置高成本大型設備的融資難題;

3.售後回租,即購買“有可預見的穩定收益的設施資產”並回租,這樣可以盤活存量資產,改善企業財務狀況。

 

可以嚐試在田園綜合體特色小鎮這個領域提供優質的金融服務。

(七)田園綜合體資本證券化(ABS)

資產證券化是指以特定基礎資產或資產組合所產生的現金流為償付支持,通過結構化方式進行信用增級,在此基礎上發行資產支持證券(ABS)的業務活動。田園綜合體特色小鎮建設涉及到大量的基礎設施、公用事業建設等,基於我國現行法律框架,資產證券化存在資產權屬問題,但在“基礎資產”權屬清晰的部分,可以嚐試使用這種金融創新工具,對田園綜合體特色小鎮融資模式也是一個有益的補充。

(八)田園綜合體供應鏈融資模式

供應鏈融資是把供應鏈上核心企業及其相關的上下遊配套企業作為一個整體,根據供應鏈中企業的交易關係和行業特點製定基於貨權及現金流控製的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應鏈融資解決了上下遊企業融資難、擔保難的問題,而且通過打通上下遊融資瓶頸,還可以降低供應鏈條融資成本,提高核心企業及配套企業的競爭力。在田園綜合體特色小鎮融資中,可以運用供應鏈融資模式的主要是應收賬款質押、核心企業擔保、票據融資、保理業務等。實際操作中,上述八種融資模式往往是前兩種為主,根據小鎮建設不同階段和產業發展不同階段,結合其他融資模式組合使用。

五、田園綜合體的盈利點

餐飲盈利

住宿盈利

加工盈利

康養休閑盈利

遊樂盈利

體驗盈利

產業盈利

服務盈利

手工製作盈利

集體活動盈利

藝術類盈利

地產盈利

技術盈利

表演盈利

教育盈利

管理盈利

廣告盈利

其他盈利

六、田園綜合體的試點工作

開展田園綜合體試點是一項全新的工作,一定要按照穩中求進的工作總基調,試點先行,慎重穩妥地推進,各地不要盲目擴大範圍。要細化工作任務,落實工作責任,確保試點工作開好頭起好步。 

當前,各地開展試點工作的意願和積極性高,但在推進過程中,需要特別注意適應農村發展階段性需要,遵循農村發展規律和市場經濟規律。不能超越地方現有發展條件和違背農民意願。 

開展田園綜合體試點,要堅持以農為本,以保護耕地為前提,提升農業綜合生產能力。要保持農村田園風光,保護好青山綠水,實現生態可持續;要確保農民參與和受益,帶動農民持續穩定增收,讓農民充分分享發展成果,更有獲得感。讓人們從中感到農業是充滿希望的現代產業,農民是令人羨慕的體麵職業,農村是宜居宜業的美好家園。

開展田園綜合體試點,要慎重選擇試點地區。按照“政府引導、市場主體”的原則,選擇農民合作組織健全、發展潛力較大的地區開展試點。對於“以農為本”不突出,項目布局和業態發展上未能與農業有機融合,或者以非農業產業為主導產業的地方,一律不得列入試點範圍。 

需要指出的是,開展田園綜合體試點,要以市場投入為主體,積極創新財政支持方式,鼓勵社會資本規範、有序、適度參與建設田園綜合體。要嚴控地方政府債務和村級組織債務風險,不能新增債務負擔。財政部將會同中央有關單位和部門,對各地開展田園綜合體試點情況進行跟蹤調研和督查,發現問題及時糾正和完善相關政策措施,確保試點不走樣不跑偏。 

七、田園綜合體的發展前景

2017年的中央一號文件明確指出:“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗於一體的田園綜合體,通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示範。”這也是中央一號文件第一次提出“田園綜合體”這個概念。 

中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方麵,其中提出,要完善新增建設用地的保障機製,將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例,用於支持農村新產業新業態的發展;允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地,通過入股、聯營等方式,重點支持鄉村休閑旅遊養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定,這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地,嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。 

從中央一號文件可以看出,中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號,未來一段時間,“農業+園區”無疑將大有可為。

業內人士認為,與現在市麵上主流的產業園區不同,“農業+園區”會更強調將農業鏈條做深、做透,無論是內涵還是外延都要求頗高,未來會囊括進科技、健康、旅遊、養老、創意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度,非常具有想象空間。

  

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