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重磅政策|允許商業用地調整為居住用地

最後更新時間:2018-7-27 14:15:29

近日,國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,其中支持租賃住房建設的內容備受關注:
允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。


一、商業地產去庫存放大招

自營改增後,國務院又發力,商業地產去庫存大招來了,16省發布商改住細則!以後做差了的商場可改建公寓,這個政策的意義非同小可,將成為中國商業地產轉型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓後,土地使用年限和容積率還是不能變,但這次政府終於下狠心了,連土地用途都能調整為居住用地。目前,繳納補齊完土地出讓金,就可辦理商改住。
這什麽概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道,商業用地的水電可是住宅用地的3倍,這一改,立馬提升物業的市場價值及回報,開發商也多了更多選擇。


二、新政下的商業新機遇

目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上,整個市場容量已經突破1萬億元。要知道,我國住房租賃市場供應主體還隻是以個人為主,占90%以上,而在發達國家,專業的租賃企業提供房源占比達30%,是中國的3倍多,這一巨大市場將成為開發商的必爭之地,連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。
2016年房價全麵上漲,有個統計,全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩,但房價高高在那,潛力依舊。
整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。於是,在這樣的大商機的背景下,商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。


三、開發商要轉換思維模式

地產要轉型,也必須要轉化思維模式,主要有以下三點:

1、從控製土地到控製資源

以前房地產開發要控製土地,未來房地產開發要控製資源。因為隨著人們生活水平的提高,對居住環境的要求也會越來越高,所以未來房地產開發的重心會轉移到控製海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉村田園等資源。
資源為體,品質為魂,因此資源品質是關鍵。但是在控製資源的時候,一定要注意資源紅線不可觸碰,其中包括:基本農田,文保、文化遺產,風景名勝區、自然保護區,古城、古村落等。


2、從拿地賣房到自持物業

以前房地產行業“輕租重售”,但隨著一係列租賃試點方案出台,積極發力租賃市場,促使房地產從單一“拿地賣房”向出售與自持運營並舉的時代過渡,可以預計,未來將是自持物業的高潮期,而“從售轉持”的改變,也要求開發商必須提升輕資產運營能力。


3、從注重規模到注重模式

未來,一個房地產項目的成功與否,不會是你的項目規模能夠做多大,而是你的項目模式能夠走多遠。“商業綜合體+社區”的模式,使得萬達在全國各地開花結果,其中最關鍵的一點就是,萬達的模式具有可複製性。因此在做一個項目的時候,要注重兩點:可複製性的模式+有執行力的團隊,它們將決定你的項目能夠走多遠。


總結

允許商業用地向居住用地調整的這一重磅國家政策,標誌著房地產行業將迎來曆史性的重大突破和轉變。以往不成熟、不完善、不健全的商業性地產,將極有可能被居住性用地所取代和替換。這意味著商業地產去庫存將迎來大招,住房市場湧現出巨大的商機。而在這風雲變幻之際,房地產開發商要時刻保持清醒的頭腦,轉變以往的固化思維,做到控製資源、自持物業和注重模式,從而在激烈的市場競爭之下取得應得的一席之地。




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