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探析旅遊地產的開發模式、融資模式及開發風險

最後更新時間:2014-10-23 10:47:31

總體框架

Ø 旅遊地產的概念

Ø 從概念上看旅遊地產具有的三個基本特征

Ø 旅遊地產類型

Ø 旅遊地產特征

Ø 我國旅遊地產發展現狀

Ø 旅遊地產開發模式

Ø 旅遊地產投融資模式

Ø 旅遊地產開發風險分析

1. 旅遊地產的概念:

旅遊房地產是以旅遊物業為開發對象,以為旅遊服務為主要功能,在設計上突出休閑、審美和愉悅的需要,擁有靈活多樣的銷售方式的房地產項目。

2. 從概念上看旅遊地產具有的三個基本特征:

一是環境特征:旅遊房地產具有特殊的地理位置和環境的要求,即旅遊房地產必須是在旅遊風景區、度假旅遊地或附近;

二是功能特征:旅遊房地產具有特殊的功能,即滿足人們度假旅遊的特殊需要;

三是經營特征:旅遊房地產的經營模式不同於一般住宅和傳統經營性旅遊住宿設施,如賓館、飯店的經營模式,它具有特殊的開發和營銷模式。

3. 旅遊地產的類型:

按其所有權和使用權的不同可以分為四種類型:產權酒店、分時度假、主題社區或景區住宅、房地產大盤或新城項目

物業類型可分為四類:旅遊景點地產、旅遊商務地產、旅遊度假地產旅遊住宅地產

旅遊房地產與所依托的旅遊區關係,可將旅遊房地產分為四類:旅遊區畔的地產、旅遊區內的地產、旅遊區中的第二居所、旅遊觀光性地產

旅遊房地產項目的性質與功能,可將其分為景區住宅、度假別墅、主題公園、康體娛樂區、商業遊憩區五大類。

4. 旅遊地產特征:

一是優勢特征包括以優美自然景觀資源、深厚人文資源和個性化的旅遊資源為依托,融合多元素,突出休閑和度假的特色,專業的物業管理與酒店式管理;

二是經濟特征:包括產權的分散性和公共產品特征,投資和消費的雙重性,消費檔次高而且消費有可存儲性和期權消費;

三是投資特征:與普通住宅、商業地產不同的是,旅遊地產高度依附於旅遊業的發展水平,具有科學的規劃、功能複合、附加值較高和宜於投資等特征。

5. 我國旅遊地產發展現狀

Ø 我國旅遊地產發展主要特征

(1)旅遊地產城市間發展差異較大,形成一二三線城市劃分,且多集中於沿海地區

(2)旅遊地產產品類型多樣,運作方式逐漸綜合多元化

(3)旅遊地產置業需求更多希望在投資和消費上獲得優良組合

(4)旅遊地產置業人群區域劃分比較集中,普通型的旅遊地產消費尚未形成

(5)旅遊地產開發模式逐步豐富,創新型產品、配套服務需求更加豐富

Ø 我國旅遊地產發展現狀分析

(1)空間的廣泛性

(2)投資主體的全民性

6.旅遊地產開發模式

旅遊景區非住宅地產模式

模式主要指的是在景區內建造的一些為旅客提供了觀光、娛樂等等的非住宿性的房地產項目,一般情況下包括景區內遊憩性質的房地產項目開發和主題公園性質的房地產項目開發等類型。

一般該模式下開發的旅遊地產項目涉及到了曆史博物館、風景名勝區、森林公園、曆史文物古跡等等的旅遊資源,並且這些旅遊資源大多都是滿足公營性質而開發的,具有公益性的特點。

以提供第一居所為目的的旅遊住宅地產模式

模式是指在旅遊景區內或者旅遊景區周邊開發的,可用來購買或者出租的住宅房地產項目。

采用該模式的主要案例有位於西安周至縣集賢鎮的西安集賢山水居項目,位於中國第一水鄉周莊太師澱風景區雲海農夫山莊等腳。

以旅遊度假為目的的旅遊度假地產模式

此模式是指通過旅遊地產項目的開發為來該度假區旅遊度假的遊客提供直接用於休閑度假居住的旅遊地產項目。

采用該模式的主要案例有位於韶關市曲江縣南華曹溪的假日溫泉度假村,位於中國熱帶濱海城市三亞的三亞鳳凰水城等。

以旅遊接待為目的的旅遊商務地產模式

模式是指在旅遊區內或者旅遊區周邊提供旅遊商務服務的旅遊地產項目。一般旅遊商務地產的類型主要包括會展、餐飲、商店、娛樂、住宿等旅遊接待設施。

采用該模式開發的主要案例有位於蘇州市內環線與中環線之間的蘇州河北岸的長風生態商務區,位於三亞的亞龍灣國家旅遊度假區等。

包括住宅,度假,商務為一體的以大盤形式出現的綜合型旅遊地產模式模式下地產項目的開發主要是借助於旅遊去內的旅遊資源優勢,在旅遊區內或者旅遊區周邊建造集合了會展、娛樂、餐飲住宿、休閑度假、景觀住宅房產為一體的綜合型旅遊地產項目。

7. 旅遊地產投融資模式:

旅遊房地產投融資渠道分析

銀行貸款

股份製公司上市發行股票

發行企業債券

利用海外投資基金

旅遊房地產投融資模式分析

自籌模式

自籌模式是指一些資金較為雄厚,有經濟實力或募集資金能力強大的大型企業通過自身現有資金或者通過各種方式擴大自有資金進行融資從而投資房地產開發建設的一種模式。

合作模式

合作模式,主要是指兩家或兩家以上企業通過合作的方式,共同開發旅遊房地產,這些企業可以是上市公司,也可以是非上市公司,它們通過合資,入股,共同設立股份公司,或者項目合作等方式合作,雙方共同提供資金,技術,管理,土地等多種方式進行合作,共同開發旅遊房產,風險共擔,收益共享的一種投融資模式。

(1)一方提供理想的土地,另一方提供強大的金融運作能力或者雄厚的自有資金實力。

(2)一方提供雄厚資金,另一方主要提供開發,技術,管理,房地產開發的操作實力以及深厚的社會關係等

(3)一方提供土地,一方提供開發、管理、技術以及房地產開發操作實力,第三方有一家或多家企業共同提供雄厚的資金。

BOT模式

BOT模式主要是指政府對旅遊房地產項目進行立項,並進行BOT模式招標,將其融資,建設特許權和經營權轉讓給企業。與企業簽訂合同,雙方簽訂協議在一個固定的期限內,企業對其籌資建設的旅遊房地產行使經營權,一邊收回對該項目的投資、償還該項目的債務並賺取利潤,協議期滿後,企業將旅遊房地產項目無償轉讓給政府。

旅遊房地產投融資模式比較分析

相同點

(1)資方式以銀行貸款為主,投融資渠道相對狹窄

(2)對土地購置、環境構建維護等方麵的資金需求比重較大

(3)看好旅遊房地產投融資前景

不同點

(1)投融資主體構成及結合方式不同

(2)投融資渠道側重點差異

(3)投融資利益分配形成差異

(4)投融資的資金使用、分配區別

(5)適用的旅遊房地產類型不同

附表:比較分析表

投融資模式

描述

優點

缺點

合作模式

兩家或以上企業合作,各自提供優勢資源如土地、資金、技術、管理等

優勢資源集中,融資渠道拓寬,風險共擔

合作對象難以尋找,產生交易成本,合作方利益衝突

自籌模式

一家企業通過內部融資和外部融資手段擴大自有資金進行投資

獨享利益

風險大,資金鏈條易斷裂

BOT模式

政府出地,投資商籌資建設,並在一定期限內享有項目的經營收益,到期後項目歸政府無償擁有

減輕企業前期資金壓力,項目有政策保障

模式發展尚未成熟,企業在期限內沒有實現盈利則損失慘重

創新旅遊地產的投融資模式

綜合投融資模式

這種模式是以合作模式為基礎,強調企業間合作的資源優化、風險共擔的優點,同時借助BOT模式體現出的政府優勢,以政府的功能來保障合作模式優勢的有效發揮,從而形成旅遊房地產的綜合投融資模式。

TOT模式

它是指政府部門或國有企業將建設好的項目的一定期限的產權和經營權,有償轉讓給投資人,由其進行運營管理;投資人在一個約定的時間內通過經營收回全部投資和得到合理的回報,並在合約期滿之後,再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。

上市公司投融資模式

8. 旅遊地產開發風險

旅遊地產投資周期長,投入資金量大、資金變現能力差、影響因素複雜,而且旅遊地產一般檔次較高、容易受到旅遊環境變化影響,因此旅遊地產投資麵臨的風險因素更加複雜,其投資風險也相對更大。

Ø 風險類型

產業政策風險

宏觀產業政策及金融政策,無疑給相關的旅遊地產開發帶來了一係列的政策風險。

模式選擇風險

旅遊地產的開發與其所依附的旅遊景點的自然資源或人文資源息息相關。開發模式的選擇對地產項目開發決策及其後麵的收益有著決定性的影響。

策劃設計風險

在旅遊地產項目的概念設計中,因項目定位失誤或設計偏離,造成項目的主題、策劃或布局不符合市場要求,就會帶來風險。這種風險一旦發生將會對投資項目產生深遠影響,直接造成項目建成投入使用後缺乏市場競爭力和經營難以持續的局麵。

管理保護風險

我國的很多旅遊區都依附於風景區甚至風景名勝區,在這些地區開發商業性質的設施或房地產,資源環境保護與管理是投資項目成敗的重要因素。

商業營銷風險

此類風險與城市房地產開發有類似之處,項目建成後的營銷看似隻是出售,但其實是貫穿了開發項目或產品定位、模式選擇、設計、策劃以及後續管理的全過程,地產項目是否成功,最後的落腳點都是營銷所帶來的經濟效益,因此這是最顯而易見的一個風險。

不可抗力的風險

旅遊地產是依托旅遊業而發展的,然而由於自然界各種災害的不可抗拒性,如地震、海嘯、颶風等,往往給旅遊業帶來災難性影響。此外,一些流行病爆發對近年旅遊業造成的損失很大。

Ø 應對策略

充分的市場調查

科學的市場預測

合理資金運算

完善後期管理


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