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萬科投資400億元加碼旅遊地產

最後更新時間:2014-8-29 9:25:41

26日上午,萬科企業股份有限公司(下稱“萬科”)董事會主席王石意外出現在北京國貿的一家酒店,在上台演講的12分鍾裏,他沒有再提下一個倒下的是不是萬科,也沒有說起登山或個人生活,而是談起了滑雪運動。
王石用至少6分鍾時間,表達了自己對滑雪的見解,以及萬科為何總投資400億元在吉林開發鬆花湖旅遊項目。在他演講前,萬科正式對外宣布,將在吉林鬆花湖開發度假項目。
與萬達在長白山的項目類似,萬科上述項目明確以滑雪為標簽。在分析人士看來,以住宅見長的萬科,選擇在這個時間節點加碼旅遊地產,或是出於補充長線產品的戰略考慮。

首涉滑雪搶客萬達

萬科昨日對外公布的數據顯示,該項目總投資額為400億元。雖然旅遊文化地產項目多為滾動開發,但這一投資總額仍然不可小覷,尤其是對於以住宅聞名的萬科而言。2012年,萬達領銜的六大民企投資東北長白山項目,因體量、投資額巨大而引發關注,彼時長白山項目公布的總投資額也不過200億元。
記者從萬科內部人士處了解到,與萬達組團開發一樣,上述吉林項目並非萬科獨資開發,其合作方可能包括港資背景的開發商。合作方提供部分資金支持,項目開發和運營由萬科操刀。此外,與其他開發商以住宅回流現金、補給商業部分的運營成本不同,萬科這一項目前期不開發住宅產品,後續可能會配備住宅產品,但計劃的住宅量非常少。
26日上午,萬科高級副總裁丁長峰對《第一財經日報》等媒體記者表示,萬科從2011年開始在吉林當地考察,當時認為萬科更擅長住宅開發,而頗為謹慎,後來隨著與日本株式會社王子大飯店敲定合作,逐漸開始邁開步伐。
據丁長峰介紹,這是萬科30年來首次涉足滑雪度假產業,也是萬科戰略轉型的一次嚐試。他說萬科在該項目的雪場設備上投入了巨資,項目配套酒店為超五星級的鬆花湖西武王子大酒店,酒店與雪場的服務均為日式風格。
根據萬科昨日公布的計劃,該度假項目將於今年12月18日正式開業。
“單純的旅遊項目回報相當漫長,開發商一貫的做法是,獲取土地後,先把商業、住宅建起來。”在協縱國際集團創始合夥人黃立衝看來,賣掉物業仍是旅遊地產項目真正收回投資的渠道。另外,他認為,旅遊地產的運營管理能力,是決定開發商能否成功的關鍵因素。
實際上,在非中心城市郊區的旅遊地產項目,遍地開花的同時也伴隨著爭議。2012年長白山項目麵世時,有媒體指出,有別於早已進入標準化模塊管理的傳統商業開發,在給萬達等開發商帶來巨量土地的同時,也帶來了遠高於城市綜合體的政治與運營風險。

旅遊地產軌跡
雖然早已提出向“城市配套服務商”轉型,但在昨天以前,與萬達、碧桂園、綠地、恒大等公司不同,萬科似乎很少在公開場合提及“旅遊地產”。
實際上,萬科在旅遊地產方麵的嚐試一直在悄然進行。本報記者查閱公開資料發現,早在2005年10月,萬科就投資10億元買下廣東惠州一塊島嶼土地租賃權,計劃用5年時間建設高標準酒店及相關旅遊設施,旨在打造“中國馬爾代夫”。2007年,萬科又在海南三亞投資逾10億元開發包括公寓、別墅在內的浪琴灣項目。隨後又繼續在三亞拿地,並北上在北戴河試水度假項目。2012年4月前後,萬科在青島、煙台、唐山、成都低調拿下的一些地塊,也被認為與旅遊地產有關。
截至目前,萬科對外公開的旅遊度假項目,包括惠州雙月灣度假村、深圳浪騎遊艇會、杭州良渚文化村、清遠白天鵝度假酒店、三亞森林度假公園等。昨日,萬科首次對外宣稱,在萬科的投資版圖上,旅遊度假項目“已占據舉足輕重的地位”,並坦言與戰略轉型有關。
今年是萬科成立30周年,然而,在房地產行業調整的背景下,這家龍頭開發商30歲的上半年成績單難言亮麗。
據17日晚間萬科A(000002.SZ)發布的中期業績,2014年上半年,萬科實現營業收入409.6億元,同比下降1.0%,上半年淨利潤48.1億元,同比增長5.6%。而2013年上半年,萬科營收和淨利潤同比增速分別為34.7%和22.3%,相比來看增幅出現下降。
萬科總裁鬱亮8月18日在萬科中期業績發布會上表示,房地產市場的調整是有一個完整周期的,如果調整不到位會帶來更加混亂的局麵,因此,希望此次市場調整能夠堅持。
26
 日,王石也對媒體重申,五年前,他對房地產的看法是謹慎樂觀,現在情況發生了“微妙的變化”,但他還是對後市謹慎樂觀的。

關於萬科為何在此時選擇加碼旅遊地產,蘭德谘詢總裁宋延慶昨日下午對本報記者分析稱,這與萬科的產品線配比有關。據他觀察,萬科項目中近半為合作項目,95%都是短平快的高周轉產品,而其他重點房企如綠地、萬達、碧桂園等,都有不少長線項目在手,保利、中海長短線產品各半,恒大的長短線產品比例也在3:7左右。
“長線產品的作用在於,一塊地不拿,也不太影響銷售額。”宋延慶認為,作為上市公司,萬科要呈現更好的業績給投資者,在如此大的基數上保持增速並非易事,必須一方麵保證周轉,一方麵保持規模業績的持續穩定,於是補充長線項目到產品池中,成為了戰略上的必然選擇。
菠萝彩论坛旅遊景觀規劃認為,目前業內常見的旅遊地產項目,地價低是主要特點,通常樓麵地價在350元/平方米左右,算上房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本,如果進行滾動開發成本並不高,而開發商卻可以選擇以物業進行抵押借款,還能提高年報裏的土地儲備數字,讓投資者悅目。

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