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【旅遊地產】新常態下的中國房地產業將何去何從?

最後更新時間:2015-6-26 14:20:25

       新常態下房地產業的競爭格局發生了怎樣的變化?對於在這個競爭生態中打拚的企業意味著什麽?

       回顧中國房地產業這二十幾年的競爭局麵,大有一種物是人非的感覺。一個行業發展成熟的標誌是行業的專業化分工以及伴隨而來的細分市場的興起。失去快速成長性的房地產業顯然也遵循這一規律,菠萝彩论坛看到最傳統的住宅市場分工正在不斷細化,如果跳出住宅的思維限製,產品業態的細分市場更加豐富多彩,商業地產這個詞已經太大太籠統了,城市綜合體、旅遊商業地產、商務地產、商貿地產、社區商業、休閑商業、地下商業……,從不同的角度菠萝彩论坛可以想到很多種商業地產的產品業態,近期菠萝彩论坛就接觸到了一家準備在高速公路服務區進行商業開發的企業。思路再寬闊一點,菠萝彩论坛還可以想到養老養生地產、體育地產、文化地產、休閑旅遊地產、物流地產、園區地產、農業地產等等。

       這些業態很多都是這幾年才冒出來的新詞,也迎合了消費升級、產業升級的趨勢,市場空間是有的,競爭也比擁擠不堪的住宅市場寬鬆,萬達、華夏幸福基業都堪稱提前布局細分市場獲得成功的佼佼者,看起來房地產細分市場存在藍海市場是確定毋庸置疑的。原因很簡單,細分市場的商業邏輯和菠萝彩论坛熟悉的傳統市場是截然不同的。傳統住宅銷售型物業市場,無論黑貓白貓,能夠賣出高價就是好貓,但是在很多細分市場,本質上是產業+房地產的組合,商業地產是商業+地產,養老地產是養老+地產,工業地產是工業+地產,所以“房地產+”要求產品不僅僅是硬件的房子,還要有軟件的產業經營,必須通過產業經營上的高回報來創造和實現地產的價值,這個邏輯與商業地產用成功的商業來創造和實現地產價值的邏輯是一樣的,所以菠萝彩论坛喜歡把他們稱之為“泛商業地產”。

      總結起來,競爭要素正在發生兩大改變:

第一:從開發能力轉向經營能力

       硬件的開發目前已經處於產能過剩的狀態,這方麵固然有上升的空間,但是基本上屬於紅海的範疇,而經營能力卻處於嚴重稀缺的狀態,現在菠萝彩论坛遇到幾乎所有存在經營型物業的開發項目,開發商都為經營發愁。而金融地產的邏輯,地產價值必須依賴於現金流的打造,當難以甚至不能通過簡單的銷售產權來產生現金流的時候,製造經營現金流的經營能力就變得至關重要了。現在眾多的大咖級的地產商都在談轉型,而首先橫在他們麵前的檻就是經營能力的塑造。所以說,過去開發商做的是空間,而現在則需要在空間裏麵裝內容。


第二:資源整合從開發產業鏈的整合向多元整合轉變

      傳統的地產開發對資源整合的要求更多在於土地、資金、市場和建築技術等開發產業鏈上的整合,而“房地產+”對資源整合的要求要高許多,必須進行跨產業整合,換言之,項目和企業的成功往往在房地產之外,例如園區地產如果不整合政府的產業政策和引導資金,不對目標產業及其配套產業進行整合,是難以成功的。資源整合如此多元,如何保證成功,關鍵兩條:商業模式是核心,人才整合是關鍵。


 綜上所述,菠萝彩论坛旅遊景觀規劃認為:如今的房地產業,除了硬件設施需要滿足消費者的需求之外,房地產開放商及投資者需要將更多的精力和心思花費在如何提升產品的軟性產品及功能配套等服務層麵。誰能把項目運營所需的軟件搞定了,誰才是真正的Winner!

                                                             

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