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【旅遊地產】中國樓市市場變革引發旅居地產新革命

最後更新時間:2015-6-16 16:53:50
       推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失,弱化剛性需求,青壯年夫妻繼承多套住房,這一部分人的購房率也將大幅減少,改善型產品也將失去購買力。菠萝彩论坛旅遊景觀規劃認為中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運,融旅遊、休閑、度假、居住為一體的旅遊地產因具有更好的自然景觀、建築景觀、完善的配套和極高的投資價值而獲得一些投資者的青睞。那麽,是什麽原因導致旅居地產的新革命呢?具體請參見下文說明:

緣由一:推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失,弱化剛性需求

       青壯年夫妻繼承多套住房,這一部分人的購房率也將大幅減少,改善型產品也將失去購買力。中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運,融旅遊、休閑、度假、居住為一體的旅遊地產因具有更好的自然景觀、建築景觀、完善的配套和極高的投資價值而獲得一些投資者的青睞。

       最新的人口結構研究顯示,90後人口總數比80後縮減了23%,00後又比90後縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值,並從2018年開始急速下降。

一方麵是新增人口在減少,一方麵是多地仍在加大商品房的供應。菠萝彩论坛旅遊景觀規劃認為,上述兩大因素導致的需求失衡將成為樓市麵臨的最大威脅。

緣由二:主力購房人群見頂

      研究報告顯示,目前主力購房人群為25歲-49歲,1990年的出生人口已經進入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數據,目前80後人口的總數是2.28億,90後是1.74億,90後人口總數比80後少23%。總有一天,中國不再有那麽多的年輕人;總有一天,中國不再需要那麽多的房子。

      統計數據顯示,2010年我國購房適齡人口約為5.47億人,2015年達到5.68億人口峰值,但從2018年開始加速下滑,到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

       以婚齡人口為例,第六次人口普查的數據顯示,我國20-39歲年齡的人數在2015年後出現明顯下行趨勢,預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬對,逐年下滑至2020年的800萬對,年均增速為-7%。而結婚置業則是商品房剛性需求的主要構成之一。

緣由三:十年後住房供應遠遠大於需求

      如果十年後一對夫妻擁有6套房子,那麽誰還會買房?

      業內人士分析,在中國人口老齡化加劇後,祖輩和父輩的房產將由第三代繼承。而在計劃生育製度下,大多數家庭構成都為“421”結構。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算,第三代年輕夫婦結婚時擁有的房產也將有6套,這使得市場上的住房供應遠遠大於需求。

     10年後中國的房子會大量地剩餘,商品房供過於求,想賣都賣不掉。

     從海外經驗來看,當人口結構、城鎮化等影響房地產的長周期因素出現拐點後,房地產周期也將產生深刻變化。以日本樓市為例,後者的勞動年齡人口在1992年達到峰值,僅僅一年後房地產泡沫就開始破裂。

     十年之後,1985年之前出生的人群都已進入40歲年齡段,這一部分人的購房率也將大幅減少,這則意味著,改善型產品也將失去購買力。

旅居地產迎來新機,旅居度假市場規模將達到7500億元/年

      歐美工業化和城市化發展帶來的環境汙染,促使眾多中產家庭逃離城市,每年定期選擇環境和氣候優良的海濱、湖濱、山地和溫泉等具有醫療保健性質的地區度假,以此消除疲勞、療養身心、增進家庭健康和親情。中國城市環境目前正麵臨和19世紀歐美國家同樣處境,未來5-10年,在生態環境優良、沒有汙染的度假目的地度假和療養將成為小康家庭生活常態。同時,購置一套真正具備度假、養生和投資功能的旅居度假物業也將成為中國小康家庭的新標配。

      隨著“帶薪休假”製度的落實,到2020年將有50%的城鎮中產家庭,即1.48億家庭每年可以至少度假旅遊一次,以每個家庭度假一個月、平均每月的旅居住宿費用5000元計算,旅居度假消費市場規模將達到7500億元/年。

       旅居度假消費必然引發旅居物業投資高潮,到2020年,保守計算有20%的城市中產家庭(5940萬戶) 具備購置旅遊地產物業的能力,以每戶50萬資產計算,規模將達到近30萬億元。以上部分觀點來源於專家點評。

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