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旅遊地產的光與影——背後的商業邏輯解析

最後更新時間:2014-6-24 12:00:24
        如果一個投資商,對旅遊地產的概念隻簡單看成是環境營造和房地產開發,那麽對產品理解的淺薄、投資的草率和對未來發展可能遇到問題的短視將決定未來開發之路必然坎坷。

2014年前5個月,不論是海南、雲南、貴州等旅遊大省,還是青島、大連、營口、海陽等傳統旅遊城市,庫存高、去化速度慢、成交量和價格齊跌成為當下趨勢。海南省的三亞和海口分別發布樓市去化新政。對於多數旅遊地產項目而言,2014年1—5月也備受煎熬,雅居樂、碧桂園、恒大和世茂房地產等以旅遊地產為主的開發企業在經曆了2013年高速增長後,2014年普遍遭遇增長瓶頸,部分開發企業或難完成全年銷售任務。
繼房地產受到嚴重衝擊之後,旅遊地產也進入了“寒冬期”,事實上,旅遊地產中的許多資金就是從房地產中溢出來的,如今房地產市場受挫,旅遊地產自然也不能保全。目前投資者投資旅遊地產多數是出於投資目的,剛性需求不顯著,在地產市場發展前景不明的情況下,旅遊地產出現“硬著陸”的可能性較大。
前幾年旅遊地產處於快速發展期,各大地產商拿地熱情高漲,已經完成了第一輪布局。然而這輪發展草莽氣息濃鬱,地產商實行“快字訣”,以搶占地盤為主要目的。雖然在旅遊地產發展初級階段,經營模式尚未成熟,但市場依然較為追捧。當時投資者看到更多是旅遊地產的發展潛力和升值價值,而忽視了其發展風險。
         旅遊地產的確可為房企帶來較高收益,然而,高收益同樣意味著更高的風險。旅遊地產的開發模式屬於後期盈利型,由於地塊通常遠離中心城區,拿地政策優惠,通常前期土地投入較低,但由於基礎建設投資巨大、後期運營成本高、收益周期冗長,對開發商的資金實力和運作能力是一個嚴峻考驗。目前開發商拿下的都是二三線城市的郊區地塊,其配套不完善,不可能馬上就旺起來。而旅遊地產往往又涉及商業混合業態,這就會產生一個投資需求巨大的問題和政策邊緣的問題,若在市況不佳時,“擦邊球”又很難打的情況下,就可能會影響開發商的資金鏈,而導致開發擱淺,同時給投資者造成損失。
真正的旅遊地產開發並不是如文字所述的以地產為核心的環境開發策略,本質是在城市郊區打造一個旅遊目的地綜合服務產業集群。如果一個投資商,對旅遊地產的概念隻簡單看成是環境營造和房地產開發,那麽對產品理解的淺薄、投資的草率和對未來發展可能遇到問題的短視將決定未來開發之路必然坎坷。所謂的旅遊目的地綜合服務產業集群,不是一個故弄玄虛的產品概念,而是眾多保障項目成功要素的最基本組合。從產業鏈布局和商業模式的必要性來說,完成一個旅遊地產開發項目,三大方麵的投資必不可少。
     其一,旅遊吸引物的打造。

需要顛覆對旅遊地產的表麵意義的認知,旅遊吸引物才是旅遊地產開發真正的核心難點和重中之重。

其二,環境營造,旅遊的本質是讓遊客換個環境看世界。

在市場向休閑度假旅遊升級的背景下,環境營造成為旅遊地產開發的重要條件,高水平環境營造必不可缺。

其三,盈利依賴於地產開發。

房地產開發,當前中國文化創意產業剛起步,在商業模式上無法模仿美國迪斯尼這類行業巨子,因此當前市場絕少有獨立的旅遊項目可以盈利,絕大多數旅遊項目盈利還是需要依賴地產開發。
       在旅遊地產的開發地區上,目前我國旅遊地產的開發已經形成了明顯的區域性,其中在海南、西南、環渤海、長三角及兩廣地區分布了約占全國85%的旅遊地產項目。而全國五大旅遊地產片區中,海南,是旅遊地產發展最早也是開發項目最多的地區,與此同時,西南片區項目開發數量僅次於海南,昆明、麗江、大理、西雙版納、重慶等旅遊資源型城市是旅遊地產開發的集中區域。渤海板塊中,青島、煙台、威海是旅遊地產開發數量最多的城市。長三角地區的旅遊地產項目並不多,主要是由於該區域城市化發展較發達,旅遊地產可用資源相對較少。珠三角地區旅遊地產發展較晚,旅遊地產發展規模也相對較少,兩廣地區的旅遊地產發展在五大區域中發展規模最小,但是發展潛力最大。

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