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【產業分析】中國養生養老地產發展研究

最後更新時間:2018-6-20 14:36:10

導言

    自古以來,人們一直向往著歸隱田園,於雲山霧裏追尋長壽與養生之道。現如今,伴隨城市化進展,人離自然卻越發遙遠,甚至,都市的快節奏生活正不斷侵害著人們的健康。中國養生養老地產,這個新型地產模式應運而生。


一、養生地產概念及相關定義

    按照世界聯合國健康組織的調查顯示:商業社會中的人群中有20%的人是患者、75%為亞健康人群、隻有5%是健康人。不難想象,現代社會的快節奏生活和競爭壓力使得越來越多的人不堪重負,生態環境惡化和環境汙染造成的疾病也在不斷威脅著人們的生存安全,全球有87%的都市人有生態移民的願望。

    伴隨著人們物質生活水平的提高,養生地產所營造的健康人居理念,越發受到各界追捧。科學規範的市場引導,也使得以健康和養生為主題的中國養生養老地產開發形式逐漸走進了人們的視野並逐步崛起。

    所謂養生地產,就是憑借優越的生態景觀資源和氣候條件,在具備宜居條件的區域將養生、保健理念滲透在房地產開發中去,通過生態環境、建築科學、服務設施和物業管理的資源整合,開發建設具有對身心健康有改善和促進意義的房地產開發形式,概括稱之為養生地產


1、養生地產的市場需求

    亞健康群體的高比例和社會老齡化的發展趨勢,使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現多元化,養生地產已經被列為了住宅產業的稀缺產品。中國老年人口中已經到60歲及以上的人口15989萬人,約占全國總人口的12%,比上年上升了0.4個百分點。據報告稱,我國麵臨嚴重的人口老齡化趨勢。中國符合世界衛生組織關於健康定義的人群隻占總人口數的15%,與此同時,有15%的人處在疾病狀態中,剩下70%的人處在“亞健康”狀態。通俗地說,就是這70%的人通常沒有器官、組織、功能上的病症和缺陷,但是自我感覺不適,疲勞乏力,反應遲鈍、活力降低、適應力下降,經常處在焦慮、煩亂、無聊、無助的狀態中,自覺活得很累。

    解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態人居改善人體微循環,使得身心浸潤在完全生態的環境氛圍中,養生專家曾有過形象的比喻:人體就像一個彈簧17173,外部環境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環境使彈簧越來越緊繃,最終彈簧無法複原。所以,人的體力精力需要保持收支上的平衡,一段時間的緊張勞作,需要相當甚至更多的時間來調整,才能使機體恢複到正常狀態。人居環境的選擇至關重要,而擁有休閑、度假、養生三大主體功能的人居環境和住宅產品就成為了養生地產的重要組成。


2、養生地產的市場導向

    中國養生養老地產,包含著養老地產、健康地產、旅遊地產、度假地產的四重功能,在市場引導過程中應遵循循序漸進的導入原則,將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理,再通過道教、曆史文化的引導將健康、保健、養生、長壽的理念灌輸給消費者,進而將養生地產的稀缺特性、投資保值特性、結合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體係進行整合宣導,就會在養生地產的市場推廣和消費引導中作出特色的營銷,專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者,並在做地產運營的同時傳播著一種人生態度和價值取向。

    中國養生養老地產,是人居產品的理性回歸,也是對人生價值的全新認定;養生地產所倡導的環保、健康、低碳、養生、自然、和諧也迎合著這個時代發展的最終方向。


3、養生地產的開發原則

    中國養生養老地產必須要選擇在適宜人居和生態景觀資源優質的土地和區域,濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山穀、濕地、種植園均可作為養生地產的選址要素作為參照;住宅建築的科技運用一定要在通風、采光、環保方麵加強創新,使得居住空間除了更具有科學性外,還要更加符合人體所對陽光、空氣、水分、視覺、感官的需求。服務設施要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方麵做出最具有人性化的設計和配置,如健身廣場、有氧運動設施、健身房、音樂房、氧吧、休養室等。而物業管理的服務標準也要在養生和保健內容設置上體現極強的人性化,如太極拳俱樂部、瑜伽館、溫泉洗浴館、養生藥膳餐廳、保健中心、心理谘詢中心等,既要滿足業主的養生消費還要創造性的將養生產業進行運營化,提高養生產業鏈的就業功能和創業功能,使得養生社區開發與養生產業完美結合,創造出養生地產獨特的產業運營優勢。


二、中國發展養生地產恰逢其時

    隨著我國老齡化人口規模的快速膨脹,養老問題已經成為重大社會問題。據預測,到2020年,中國的老齡人口將增加到2.5億左右,麵對這樣一個龐大的老年消費群體,任何人都不會無動於衷,“養老產業”也隨之應運而生。旅遊對於亞健康或是患有慢性疾病的老年患者來說,並非任何一處景點都能起到“包治百病”的作用,老年人應該選擇一些有針對性的旅遊景點去養生。而說起養生,許多人聯想到的就是老年人,其實在繁忙都市中,每天呼吸的是汽車尾氣,整日麵對的是電腦輻射,就連飲食也很難保證足夠健康,很多青年人都呈現“亞健康狀態”,以致更多的年輕人才是“養生”的熱情追隨者。


1、我國養生養老地產發展概況

    旅遊養生養老地產在我國還是一個比較新鮮的概念。首先,旅遊業涉及地產這一領域首先開始於個別單體飯店加入國際交換網絡。在1997年,杭州夢湖度假村,北京九華山莊,北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。近年來亦有相當數量的旅遊飯店和旅遊集團開始運作旅遊地產產品,以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化經營。同時,房地產業亦將旅遊地產當作解決滯銷房產的靈丹妙藥,將其作為投資開發的一個重要領域。

    隨著養生旅遊的日益發展成熟,中國養生養老地產因其“養生+旅遊+房產”三管齊下的開發模式也備受社會各界投資者的青睞。2010年12月,萬科正式宣布進入老齡化養生住宅開發運營領域。與此同時,不少開發商也躍躍欲試,首創、保利、華潤等地產公司先後專門成立養生養老產業研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養生養老產業項目。一時間,各方對於養生養老地產的關注度達到高峰


2、我國養生養老地產SWOT分析

    SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法,S指的是優勢,W指的是劣勢,O指的是機遇,T指的是威脅。在此將運用SWOT分析方法,分析我國養生養老地產業發展的環境,找出我國旅遊地產業本身的優勢和劣勢,發現並確定旅遊地產業的外部機遇和威脅,從而對我國養生養老旅遊地產的前景進行預測。


優勢:

    旺盛的市場需求。世界旅遊組織秘書長佛朗切斯科·費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說:今後20年內,中國將在世界旅遊市場發揮重要作用,到2020年將成為世界第一大旅遊大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟,度假休閑旅遊逐漸取代了觀光旅遊,成為大眾更青睞的旅遊方式。我國在3-5年內,將可望形成更大的度假旅遊市場,這一市場的形成與擴大將會給旅遊地產帶來更為旺盛的市場需求。

    利好的宏觀前景。隨著中國經濟的持續發展,我國目前每年有3000萬人次外出旅遊,旅遊業消費更是日益增長。其中,度假型置業需求以每年24%以上的速度增長,市場趨勢已勢不可擋。中華房商合作聯合會執行主席賈臥龍認為,在宏觀調控下,一場行業洗牌已悄然開始。此番調控不僅意在“遏製部分城市房價上漲過快”,隨著調控深入,推動整個地產轉型以及中國經濟轉型已經上升為調控與市場調節的合力使命。與住宅相比,旅遊地產正在迎來春天,而旅遊地產之中,又以養生地產更被市場關注。

劣勢:

    概念的模糊不清。中國養生養老地產在我國剛剛起步,不管是開發商,還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致養生地產理念的推行上出現偏差,使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析,一大部分的消費者是出於投資的目的而購買旅遊地產產品,而忽略養生養老的居住初衷,持續走高的地產價格並非經營者長期收益的良策。筆者認為應從市場長遠發展的角度,強調其作為休閑養生產品的本質含義。

    進入門檻較高。開發休閑養生地產的成本是很高的,首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力,而後起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅遊度假地產的企業望而卻步,這對於產業的健康與可持續發展很不利。

機遇:

    中國經濟飛速發展,新的世紀開始,我國進入全麵建設小康社會的新紀元,人民生活水平提高,我國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。

    加入WTO後,中國旅遊業飛速發展,國家已把旅遊業作為新的增長點。養生養老地產作為房地產業與休閑度假旅遊業相結合的產物,有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此,錢其琛前副總理曾在全國旅遊工作會議講話中指出“中心城市可以積極探索分時度假等新的旅遊休閑方式”,這為養生地產的發展創造了良好的曆史性機會。

挑戰:

    信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業,而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國休閑度假地產尚處於發展初期,製度建設步伐趕不上旅遊地產的發展速度,受利益驅動,一些商人的不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。

    人力資源的缺失導致係統管理風險。旅遊養生地產作為一個綜合性的產業,其開發、經營和管理涉及到旅遊、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域,對係統管理人員的整體素質要求較高,缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。


三、我國養生地產發展態勢

    現階段我國養生地產無論在數量上還是質量上總體來說還是處於起步階段,但是可以預見,我國的養生產業潛力極其巨大,極有可能成為二十一世紀經濟最大的增長點之一

    經濟的發展,人民生活水平的提高,是催生養生地產的前提條件。千百年來,人類一直為生存和人類的繁衍而努力,不斷戰勝自然界,成為地球的主宰。在追求社會發展的征程中,科技的提高,現代工業文明的出現,提高了人民的生活水平的同時,帶來了自然資源的破壞和摧殘。工業文明的發展,讓人類越來越渴望最自然的環境和最安逸的生存空間,人民開始追求更高層次的生活需求。居家生活的多樣性也得到了充分的釋放。收入的差異性、工作的地域性、投資的不同需求等等原因,使人們在選擇居家生活的方式上,逐漸體現自身的個性化的需要。其中以事業有成的社會中堅一族和退休金豐厚的老年人一族,在選擇居家生活時,選擇舒適度更高的居家條件,更多的側重對周邊環境的選擇。另外,一些追求高品質生活的城市新貴族階層,也對這種新型的物業產生了濃厚的興趣。人以群分,在經濟比較發達的沿海城市,把家安在自然風景怡人的地方,是所有追求高品質生活享受的先富裕起來階層的共同選擇。比如:香港維多利亞海灣的高檔住所、山東煙台的近海度假洋樓、海南三亞的海景別墅,都是有名的富人階層社區。

    正是在這樣利好的環境推動下,養生地產也正在從沿海城市向經濟強勁發展的中、西部城市延伸,刺激了內地休閑養生地產的發展。所以說,養生地產的出現是人居水平發展一定程度後的必然規律,也是中國旅遊產業發展的必經之路


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